Ростовские активы «Интеко» презентовали и критически оценили

Ранее «Эксперт Юг» рассказал о том, что ростовский бизнес «Интеко» выставлен на продажу. Мы также собрали основные версии происходящего, среди которых — низкая рентабельность рынка недвижимости в Ростове и слабая обеспеченность компании проектами при больших и затратных производственных мощностях домостроительного комбината. Напомним, компания «Интеко» была приобретена Sminex в конце прошлого года за 38 млрд рублей, и новый собственник пытается продать ростовскую часть бизнеса компании.

Все активы ростовского бизнеса «Интеко» оценили в три млрд рублей. Самые весомые составляющие в этом лоте — комбинат крупнопанельного домостроения и проект комплексной застройки в районе Ростовского моря. Новые владельцы «Интеко» говорят, что имеющийся земельный фонд компании позволит инвестировать 60 млрд рублей в строительство 900 тыс. кв. метров жилья.

Интерес от Владивостока до Калининграда

Решение о продаже директор по продажам «Sminex-Интеко» Иван Обухов объяснил тем, что холдинг хочет сконцентрировать свою деятельность — девелопер продолжит строить элитные дома в черте Москвы, а вот ростовские бизнес никак соответствуют концепции дальнейшего развития.

По словам Обухова, с момента объявления о продаже регионального бизнеса было получено немало откликов, однако о каких-либо договоренностях с потенциальным покупателем говорить пока рано. «Интерес к активу мы чувствуем. Все интересуются. Лично мне это позволило открыть новые горизонты, я познакомился с девелоперами по всей России — Владивосток, Калининград, Челябинск, Краснодар. Интерес отовсюду», — довольно патетически говорит Иван Обухов.

Владельцы «Интеко» преподносят ростовские активы как полный цикл производства: от проектирования и производства стройматериалов до строительства и управления общим имуществом // Фото: ТАСС

Новые владельцы «Интеко» преподносят ростовские активы как полный цикл производства: от проектирования и производства стройматериалов до строительства и управления общим имуществом. Партнер компании «Технологий доверия» Андрей Тонконогов, также участвовавший в пресс-конференции, говорит, что все необходимые для развития бизнеса вложения уже сделаны. Проведена модернизация, можно работать с себестоимостью, сохранилась команда. «Этот проект не нуждается в финансовой подпитке и оздоровлении. Это отлаженный действующий бизнес», — резюмировал Андрей Тонконогов, добавив, что актив будет набирать в стоимости.

Впрочем, объяснение этому он нашел почему-то в перенасыщенности первичных рынков недвижимости Краснодара и Сочи. Там рынки перегреты, квартир дорогие, а вот Ростов, который столичный аналитик легко включает в один список с кубанскими городами, будет привлекателен для покупателей.

Активы «Интеко» и их ценность

Покупка актива может стать хорошим вариантом входа на ростовский рынок, а также в тему комплексной застройки. Эти преимущества руководитель ростовского бизнеса «Интеко» Дмитрий Яценко связывает и с комбинатом крупнопанельного домостроения (ККПД), а также перспективной территорией на северной окраине донской столицы.

Дмитрий Яценко, который с 2016 года руководил ККПД, объяснил, что у комбината невероятные возможности для дальнейшего развития: «Сегодня мы можем производить панели для домов до 25 этажей. Речь идет о перекрестно-стеновой системе. Разработаны и другие возможности панельного домостроения — это дома свободной планировки. Есть панели для ИЖС. Мы можем входить на рынок ИЖС, что делают сейчас крупные игроки».

Расположение комбината в нескольких десятках километров до границы с ДНР тоже является преимуществом. Дмитрий Яценко говорит, что мощности завода позволяют побороться за новые рынки и даже заявил о переговорах с представителями Минстроя и Минобороны России по поводу участия в восстановлении и в проектах строительства жилья на территории новых регионов.

Еще одним активом на перспективу для будущего владельца является участок земли рядом с Ростовском морем в донской столице. Там можно будет построить порядка 900 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

«У нашей компании большой опыт комплексного освоения территории. Сейчас мы строим 300 тыс. кв. м жилой недвижимости в Левенцовском микрорайоне, а с 2008 года возвели в городе 1,1 млн кв. м. жилья. Площадка у Ростовского моря позволит нам нарастить выручку вдвое и увеличить присутствие на рынке», — сказал Дмитрий Яценко.

Позднее в интервью «Эксперту Юг» спикер уточнил, что сейчас проект застройки находится на подготовительном этапе. «Мы получили от городских властей постановление, разрешающее нам выполнить весь необходимый набор градостроительных документов, который позволит нам через 12-16 месяцев приступить к строительству. За время освоения данного участка предполагаем, что инвестиции в проект составят 50-60 млрд рублей», — рассказал Дмитрий Яценко.

Известно, что в рамках проекта будет возведено три школы, пять детских садов, поликлиника, ФОК, паркинги и многое другое. Получение разрешения на строительство планируется в четвертом квартале 2024 года.

Что не так с бизнесом в Ростове

В критике проекта рынком можно выделить три темы: не все в порядке с продажами, трудности с тем, как распорядиться комбинатом, небольшая привлекательность земли.

«Бизнес у них работает стабильно, но, если смотреть по открытым данным проектных деклараций, то можно увидеть, что продажи у них не выше рынка, — неофициально заявил «Эксперту Юг» банковский аналитик по рынку недвижимости. — Стабильная практика компании - создавать искусственный дефицит, не открывая продажи по отдельным корпусам. Они это делают, чтобы сконцентрировать продажи, повысить цены, компенсировав снижение объема — и обеспечить гашение кредитов. Это указывает, на то, что с продажами – определенные проблемы. Есть проблемы с социальной инфраструктурой. То есть бизнес-модель пока позволяет продавать, но делать это всё сложнее и сложнее делать с прежней рентабельностью».

Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт по инвестициям в недвижимость, главными причинами ухода крупного игрока с рынка называет прежде всего низкую маржинальность проектов в Ростове и неспособность компании конкурировать на местном рынке. Галина Пивоварова, заместитель директора по работе с клиентами ООО «Дон–МТ-недвижимость», тоже прогнозировала в текущей ситуации с рентабельностью исход небольших застройщиков и в данной ситуации считает показательным, что не выдержал даже один из крупнейших игроков регионального рынка.

Далее, значительные мощности комбината (более 100 тыс. кв. метров жилья в год) делает его загрузку серьезной головной болью. Домостроительные комбинаты имеют в своей структуре, как правило, крупные застройщики. На Юге это, например, «ЮгСтройИнвест», «ВКБ-Новостройки», AVA Group. Но комбинаты, как правило, адаптированы под технологии застройщика — так было и с комбинатом «Интеко».

При этом, как рассказали «Эксперту Юг», комбинатов, не связанных с застройщиками, на рынке очень мало. Яркий пример — домостроительный комбинат «Ирдон», ранее входивший в ГК «Евродон». Он несколько раз выставлялся на торги, но не был продан ни за 4,8 млрд, ни за 1,4 млрд. Источники «Эксперта Юг» уверяют, что он достался AVA Group за значительно меньшую цену. Впрочем, если новый собственник действительно сможет договориться с Минобороны и Минстроем о том, чтобы комбинат стал поставщиком продукции для новых территорий, это могло бы серьезно изменить представление о ценности актива. Вопрос: что это за собственник, который сможет договориться.

Опрошенные «Экспертом Юг» участники рынка считают, что наиболее вероятно появление в Ростове нового игрока. Количество даже теоретических покупателей среди участников рынка ограничено. Среди них называют МСК, ЮСИ, «ВКБ-Новостройки», при этом тут же обосновывая низкую вероятность их интереса.

Станислав Цвиренко, председатель правления АСО «Комстрой», считает, что главную ценность в предложении Sminex представляет земельный банк. Действительно, объемы, которые заявлены Дмитрием Яценко – это фактически вторая Левенцовка по масштабу. Однако, говорят эксперты, по транспортной доступности это будет второй Суворовский с его транспортными проблемами. Впрочем, вопросы транспортной доступности зависят от диалога с городом и регионом. Когда-то у «Интеко» был значительный административный ресурс, сегодня он в существенной степени ослаблен. А значит нужен девелопер, который как минимум мог бы его нарастить — это еще один фильтр для потенциальных покупателей.

Нужно заметить, всегда остается возможность продать актив по частям. Но это будет уже не столь красивая история.