Ростов-на-Дону получил новый «масштабник» в строительной сфере на 42 млрд

Как рассказал на встрече с редакторами СМИ глава администрации Ростова Алексея Логвиненко, в среду правительственная комиссия при правительстве Ростовской области одобрила присвоение статуса масштабного инвестиционного проекта, который компания СМУ-1 намерена реализовать в районе Болгарстроя в Ростова-на-Дону. Территория участка по улице Таганрогской составляет около 58 га, сообщил Логвиненко. В рамках проекта планируется построить около 516 кв. метров жилья, школу на 2,5 тыс. учащихся, три детских сада, дом культуры, храм, спортивно-оздоровительный комплекс. Стоимость проекта – 42 млрд рублей, сроки проекта стандартные для масштабного проекта – 10 лет. На 2023 год придутся проектировочные работы, в 2024 году могут начаться работы на площадке.

Что такое масштабный инвестпроект

Присвоение статуса масштабного инвестпроекта дает инвестору возможность претендовать на заключение договора аренды земельного участка для реализации проекта без торгов. Для получения земли предпринимателю необходимо лишь соответствующее распоряжение высшего должностного лица субъекта, то есть губернатора.

В Ростовской области критерии для признания проекта масштабным закреплены в Областном законе № 312 от 25 февраля 2015 года. Для каждой сферы бизнеса они разные. Например, для сферы жилищного строительства есть несколько непременных условий.

Во-первых, реализация проекта должна быть предусмотрена в качестве мероприятий в рамках госпрограмм различных уровней или же размещение объектов, которые создаются в результате реализации проекта, должно быть предусмотрено документами территориального планирования региона или муниципалитета. Во-вторых, общий объем инвестиций должен составлять не менее 1 млрд рублей, а для проектов в сфере реновации территории — не менее 10 млрд рублей. В-третьих, объем средств, вкладываемых инвестором, должен составлять не менее 70% от общего объема инвестиций.

Кроме того, строительство многоквартирных домов, общая площадь жилых помещений которых составляет не менее 100 тыс. кв. м должно сопровождаться созданием таких объектов социальной инфраструктуры как детские сады, поликлиники, автостоянки. Также, по договоренности с инвестором, в построенном доме в будущем могут обеспечиваться права пострадавших участников долевого строительства.

На данный момент в Ростове по схеме масштабного проекта реализуются проекты в Левенцовке, Суворовском, и в левобережной части города. Например, проект первого микрорайона в левобережной части Ростова-на-Дону признали масштабным инвестиционным в феврале 2022 года. Соответствующий документ подписал губернатор региона Василий Голубев. Возведением микрорайона занимается ГК «ЮгСтройИнвест» на территории восточнее стадиона «Ростов Арена». Стоимость проекта — 22 млрд рублей.

По словам Логвиненко, заложенный в таких проектах механизм предоставления городу в пользование 5% жилья для решения социальных задач, позволил практически закрыть вопрос с обманутыми дольщиками, более эффективно расселять жителей аварийного жилья.

Как объяснил «Эксперту Юг» Алексей Полянский, глава архитектурного бюро «Среда», особенность механизма состоит еще и в отсутствии конкурса. Например, механизм комплексного развития территорий (КРТ), по которому, например, реализуется проект застройки старого аэропорта, требует проведения конкурса проектов, а инвесторы, как говорит Полянский, не очень любят конкурсы. При этом, по его словам, особенность «масштабника» в том, что он реализуется на сравнительно свободных территориях. При этом очевидно, что в центр города с такими проектами не войдешь, центр предполагает упор на создание более дорогостоящей городской среды, вписывающейся в архитектурный облик города, а «масштабники», как правило, делают акцент на строительство доступного жилья.

Новая застройка оживит инфраструктуру района

«По факту сейчас это заброшенная территория, которая требует затрат города на содержания, мы долго искали возможности ее оживить, — говорит Логвиненко. – Этот проект принесет городу около 7 млрд рублей налогов. При этом уже через четыре года город получит многоквартирный дом площадью 26 тыс. кв. метров, построенный в рамках проекта, который мы сможем использовать для предоставления жилья льготным категориям граждан. По нашим подсчетам, речь идет о более чем 600 квартирах. Таким образом, инвестору право на освоение этой территории обходится примерно в 2 млрд рублей. При этом, по предварительным оценкам, половина мощностей проекта будет востребована самими жителями Болгарстроя».

Последний из крупных объектов СМУ-1 ЖК "Державинский" построен в 2021 году // Фото: smu1rostov.ru

Один из сопутствующих инфраструктурных проектов – намерение соединить улицу Таганрогскую со Змиевским проездом напрямую. Это позволит избавиться от объезда через ул. Оганова или кольцо на ул. Малиновского для попадания в центр.

«Уже работает проектировщик, были сложные проектные решения по соединению со Змиевской балкой, — рассказывает глава администрации Ростова-на-Дону. – Но нашли решение – это будет прямая эстакада от мемориала. Как Текучевский мост или мост на Малиновского. Это будет важное инфраструктурное решение для повышения транспортной доступности, которое надо вовремя запланировать».

Ранее власти также определили приоритетный вариант дублера Змиевского проезда, который будет построен в непосредственной близости от новой эстакады.

СМУ-1 – застройщик элитных участков земли в Ростове

АО «СЗ «СМУ №1»» (СМУ-1) – один из крупнейших застройщиков Ростова. По данным Единого ресурса застройщиков, ГК СМУ-1 сейчас занимает четвертое место по объему строящегося в регионе жилья — 122 412 кв. м с долей 4,33% по региону. Впрочем, ранее компании не осваивала в городе участков подобной площади, ограничиваясь точечной застройкой крупных ЖК в центральной части города. Так, например, СМУ-1 построила в районе исторической набережной города высотные (25-32 этажные) жилые комплексы «Белый ангел», «Адмирал», «Державинский». Строительство «Державинского» мэрия Ростова согласовала за год до полного запрета строительства на улице Береговая, которого удалось добиться под нажимом общественности и областных властей. Застройщик построил этот объект в районе будущего стыка Театрального спуска и продлеваемой ростовской набережной (улицы Береговой), на реконструкцию и строительство которых будет направлено свыше 3 млрд рублей из казны города. В 2021 году компания построила в центре города центральный офис на месте предполагаемого изначально парковочного пространства в районе парка им. Горького.

Гендиректором этой компании, по данным ИАС Seldon.Basis, сейчас Александр Евсеев. Ранее ее возглавлял Вадим Джиоев, сын экс-депутата заксобрания области Асланбека Джиоева, основателя СМУ-1.

«С точки зрения локации, вероятнее всего, что это будет жилье класса “Эконом” и “Комфорт”, — говорит управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. — “Бизнес” я там не вижу. Однако с учетом заявленных масштабов вполне возможно, что в процессе будет меняться что-то. В зависимости от того, как будет меняться платежеспособность наших граждан, а также экономическая ситуация в стране, класс строящегося жилья тоже может быть изменен».

По его словам, это старый сложившейся район с определенной инфраструктурой вокруг и транспортной доступностью.

«Если сравнивать с Суворовским, эта локация гораздо лучше. Поэтому я думаю, что продаваться будет, — говорит Максим Хмель. — На самом деле, эта территория близка по своей сути с Левенцовским микрорайоном. Просто нужно понять, насколько долго продержится этот рынок многоквартирного строительства, а также насколько люди будут готовы брать на себя ипотечные обязательства. Сейчас все зависит не от того, какого качества жилье и где оно находится, а в первую очередь — от того, насколько оптимистично граждане будут смотреть в будущее и нагружаться ипотекой».

Сроки окупаемости, по словам эксперта, напрямую зависят от темпов продаж.

«Темпы продаж, которые, например, были в середине прошлого года у ряда девелоперов, потребуют десятилетий, чтобы их текущие проекты окупились, — говорит Максим Хмель. — Соответственно, можно говорить, что срок окупаемости их проектов практически не наступит никогда, потому что оценивать свой бизнес в перспективе 20-30 лет вообще нереально».