Автор – Евгений Ткачев, директор «Обмен квартир Online», эксперт в сфере инвестиций в недвижимость
В настоящее время наблюдается замедление роста стоимости квадратного метра в новостройках Краснодара и уменьшение спроса на квартиры, находящиеся на этапе котлована. Июнь, июль и август показали значительное снижение количества продаваемых квартир у застройщиков. Данная тенденция начала проявляться в тот момент, когда цены стремительно достигли своего исторического максимума.
С начала года цена квадратного метра у жилья комфорт класса в Краснодаре стремительно росла, стартовав с 55 тыс. рублей за кв. м на этапе котлована. Это понятным образом соотносилось с общероссийским трендом — в целом по стране в большинстве городов в течение года рост составил от 30 до 100%, а где-то и больше.
Но Краснодар показал особенные темпы. Летом застройщики поднимали цены на новостройки несколько раз в месяц на 5 тысяч, 10 тысяч, а то и 15 тысяч рублей за кв. м. Это выглядело со стороны, как будто они хотели протестировать «психологический потолок» готовности приобрести новую квартиру в Краснодаре у потенциальных покупателей. Присутствующий ажиотаж на рынке, льготные ипотечные программы, и прочие факторы способствовали быстрому выходу на сделки. Но когда цены вышли на уровень Санкт-Петербурга и Москвы – гонка закончилась. Зафиксировавшись на отметке в 140-150 тыс. рублей, рост замедлился. Покупатели не были готовы массово покупать квартиры в строящихся домах по цене в 150 тыс. рублей за кв. м.
Лично я приобрел квартиру-студию на старте продаж в апреле по цене 60 тыс. рублей за кв. м., на сегодняшний день ее рыночная стоимость, если продавать по переуступке – 120-130 тыс. рублей за квадратный метр., а если смотреть прайс застройщика, то 150 тыс. рублей.
Теперь в Краснодаре мы наблюдаем тенденцию замедления роста стоимости квадратного метра на новостройки. Средняя стоимость составляет 110-140 тыс. тыс. руб. за кв.м. в зависимости от района и площади квартиры. Замедление роста стоимости связано во многом с тем, что цены на вторичную недвижимость оказались более выгодные.
Уже сейчас на рынке новостроек наблюдается активная маркетинговая поддержка продаж. Застройщики проводят акции предоставляющие скидки, отделку под ключ в подарок, субсидируют ипотеку, или же предлагают трейд-ин (обмен вторички на новостройку)
Если говорить тезисно:
Почему цены росли?
· рост стоимости строительных материалов;
· сокращение количества предложений;
· возникший ажиотаж на рынке недвижимости;
· субсидируемые ипотечные программы;
· неопределённость экономической ситуации;
· большое количество покупателей, имеющих возможность взять и обслуживать ипотеку (массовый вход инвесторов на рынок);
· рост количества «климатических» мигрантов на Кубани.
Почему рост цен замедлился?
· кто хотел купить — купил;
· сокращение числа выданных ипотек;
· резкий рост цен – теперь нужна адаптация, период привыкания к новой ценовой реальности.
Почему цены не упадут?
· новые требования комплексного развития территории, решение накопившихся инфраструктурных проблем;
· сохранение миграционного потока;
· повышение качества жизни.
Вторичное жилье, частные домовладения, переуступка
В августе начался период, когда вторичная недвижимость оказалась значительно дешевле квартир в новостройках. Наступило «золотое время» для покупателей с наличкой – при условии быстрого выхода на сделку можно было выгодно приобрести готовую недвижимость по цене значительно ниже рынка, так как не все продавцы понимали его ценовые реалии. К декабрю стоимость вторичной недвижимости тоже начала расти, но менее сдержанно чем у новых домов. Однако все еще она стоит дешевле новостроек на этапе строительства.
Примерно в первом квартале 2022 года на рынок будут поступать квартиры, реализуемые инвесторами по договору уступки прав требования, которые так же будут дешевле чем у застройщика на 20-30%.
На общем фоне частный сектор сейчас объективно выглядит очень привлекательно, на него растет спрос. В начале 2021 года мы говорили о том, что частное жилье — это альтернатива трехкомнатной квартире как по стоимости, так и по функциональности. Но сегодня уже частный дом в черте города выглядит намного привлекательнее трехкомнатной квартиры. Дом на четырех сотках площадью 80 квадратных метров можно купить у застройщика в среднем за 4 900 000, что сопоставимо со стоимостью квартиры площадью 38 квадратных метров в новостройке в западной части города. В общем, стагнации на рынке частного домостроения точно не будет!
А теперь главные выводы:
· Резкого падения стоимости на квартиры в Краснодаре ожидать не стоит.
· Вторичная недвижимость продолжит набирать в цене.
· Рост цен на новостройки замедлится.
· Стоит ожидать массового появления предложений по переуступке. Хотя я не удивлюсь если застройщики массово не будут давать согласие на переуступку, чтобы снизить конкуренцию. Такое наблюдается уже сейчас.
В заключение поделюсь личным мнением. Краснодар долгое время как мегаполис был недооценён, Недвижимость в постоянно развивающемся городе с хорошим географическим положением и климатическими условиями, растущей миграцией и экономикой не могла стоить 60 тыс. рублей за кв. м. Краснодар за очень короткий промежуток времени наверстал «упущенные» позиции!
