Недвижимость на Юге становится все менее доступной//Фото: капремстрах.рф
Краснодарская недвижимость становится менее доступной
Согласно данным СберИндекс за последние полтора года цены на недвижимость на первичном рынке в Краснодарском крае выросли почти в два раза. Так, в январе 2021 года средняя цена квадратного метра, рассчитанная на основании фактических сделок, составляла 66 821 рубль, в мае 2022 года – 130 489 рублей. Основное увеличение произошло в середине 2021 года, а за прошедший период 2022 года цены выросли всего на 4% (график 1).
Что касается вторичного рынка, то в мае текущего года квадратный метр стоил в среднем 152 735 рублей, тогда как в январе 2021 года – 81 116 рублей (+88%), а в январе 2022 года – 138 885 рублей (+10%).
Источник: СберИндекс
Примечательно то, что в Краснодарском крае «вторичка» стоит дороже, чем квартиры в новостройках, и такая тенденция сохраняется уже на протяжении длительного периода времени. Только в период с июля по октябрь 2021 года стоимость жилья на первичном рынке вырывалась вперед, после чего снова уступила «вторичке». В 2022 году разница в стоимости продолжает увеличиваться.
Как следствие растущих цен, недвижимость становится менее доступной для населения. Если в начале 2021 года индекс доступности недвижимости в Краснодарском крае равнялся 31,75 кв. м, то в мае 2022 года этот показатель составлял 22,44 кв. м (индекс доступности показывает площадь квартиры, которую может приобрести в кредит человек, получающий медианную зарплату в данном регионе и на стандартных для данного региона условиях). В Ростовской области индекс доступности оставался практически на одном уровне (в диапазоне 40–45 кв. м) на протяжении всего 2021 года (график 2).
Источник: СберИндекс
Ростовская область демонстрирует стабильный рост цен
В Ростовской области цены на первичном рынке выросли в 1,5 раза: в январе 2021 года средняя цена квадратного метра на жилье в новостройке составляла 58 556 рублей, тогда как в мае 2022 года – уже 98 229 рублей. Если сравнивать с январем 2022 года, то увеличение составило 21% (график 3).
Наблюдается рост цен и на рынке вторичного жилья: в мае 2022 года средняя цена за квадратный метр составила 70 426 рублей, что на 35% больше января 2021 года и на 10% — января 2022 года.
Источник: СберИндекс
Ожидается снижение продаж новостроек
Очевидно, что по сравнению с прошлым годом рост цен на недвижимость замедлился, однако относительно того, как будет складываться дальнейшая ситуация, специалисты отрасли расходятся во мнениях.
Согласно результатам опроса «Прогноз рынка новостроек на июнь-июль 2022», проведенного отраслевым порталом Единый ресурс застройщиков (erzrf.ru), 78% респондентов прогнозируют значительное снижение продаж новостроек, тогда как в марте текущего года так считало 56%. Увеличилось и количество тех, кто ожидает незначительного уменьшения цен на новостройки – сейчас их более трети, а в марте такой сценарий допускало лишь 17%. 33% ответивших полагают, что цены останутся на том же уровне, 22% предполагают незначительный рост цен.
По словам Галины Пивоваровой, руководителя отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ-недвижимость», цены жилья в новостройках сегодня не растут теми высокими темпами, что после 24 февраля после начала СВО. Люди инвестировали в покупку жилья, понимая что ситуация нестабильная, застройщики повышали цены несколько раз.
На первичном рынке в Ростове объемы продаж замедлились. Покупательская способность населения снизилась, поэтому рост цен замедлился. Однако если сравнивать цены за тот же период прошлого года, то они выросли на 25-35% на первичном рынке, говорит Галина Пивоварова. Что будет дальше, зависит от того, будут ли новые предложения. Новые стройки сегодня не открываются, а банки менее охотно открывают финансирование.
Сами застройщики опасаются за выполнение плана по объемам продаж, учитывая ставку по ипотеке. Сегодня она выше, чем год назад — 6,7% против 5,9%. Выросла и себестоимость строительства.
«Краснодар всегда привлекателен для внешней миграции, но цены там выше, чем в Ростове. Учитывая рост цен сегодня, миграционные потоки переориентировались на Ростов. Основная часть учебных заведений на Юге все же сконцентрирована здесь. Цена здесь ниже, при этом также тепло», — говорит Галина Пивоварова.
Основная часть квартир по-прежнему покупается в ипотеку, важный фактор – комфортность платежа, а не размер кредита. Многие застройщики, понимая это, сегодня субсидируют своим клиентам ставки по ипотеке за свой счет, чтобы повысить привлекательность своего предложения. Субсидирование создает сильный инструмент для продаж сейчас, говорит Пивоварова.
